양도 소득세 알아보기

양도소득세는 부동산, 주식, 채권 등의 자산을 매도하고 이로 인한 이익에 대해 과세하는 세금으로, 양도소득세의 대상이 되는 자산의 종류와 양도소득세의 세율은 국가에 따라 다릅니다. 오늘은 양도 소득세가 뭔지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

일반적으로 자산의 매도 대가에서 원래 투자 금액 등을 차감한 순이익에 대해 세금을 부과하며, 이 세금은 해당 자산을 보유한 기간과 금액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 

 

양도소득세는 자산을 매도하여 얻은 수익에 대한 세금으로서, 국가의 세입에 큰 역할을 하고 있으며, 세금의 공정한 부과와 징수는 국가 재정 건전성과 세금 부담을 공평하게 분담하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

양도소득세

 

양도 소득세 과세대상

 

 

양도소득세는 자산의 매도에 따른 이익에 대해 부과되는 세금으로, 부동산, 주식, 채권 등의 자산을 매도할 경우에 적용됩니다. 양도소득세의 과세대상은 다음과 같습니다.

 

1. 토지 또는 건물

2. 부동산에 관한 권리, 즉 지상권·전세권 또는 등기된 부동산 임차권, 장차 부동산을 취득할 수 있는 권리(예를 들면 아파트 당첨권)

3. 상장법인의 주식 등으로서 당해법인의 대주주 양도분과 장외시장 양도주식, 비상장주식

4. 기타자산으로 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 골프장 회원권, 콘도미니엄 회원권 등 특정시설 이용권이나 회원권, 특정 주식이나 부동산 과다보유법인의 주식

5. 파생상품으로 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률> 제5조 제2항 제1호 및 제3호에 따른 장내파생상품 중 코스피200 선물·옵션, 미니코스피200 선물·옵션 등을 말합니다.

 

양도란 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 

 

증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

하지만, 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등은 양도로 보지 않습니다.

 

배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세는 양도된 자산의 종류와 소유 기간에 따라 과세율이 다르게 적용됩니다.

 

예를 들어 부동산을 양도하는 경우, 보유 기간이 1년 미만일 경우에는 양도소득세율이 최대 45%까지 적용됩니다.

 

그러나 보유 기간이 1년 이상인 경우에는 6%에서 40%까지의 감면된 과세율이 적용됩니다. 따라서 보유 기간이 길수록 양도소득세 부과가 낮아지는 것입니다.

 

또한 양도소득세를 납부할 때에는 양도 소득금액에서 양도비용을 차감한 순수익에 대해 과세를 진행하게 됩니다. 양도비용은 양도와 관련하여 발생하는 비용으로서, 양도세, 중개 수수료, 인지세 등이 해당됩니다.

 

마지막으로, 양도소득세는 양도자가 부담하는 세금이지만 양수자가 세금을 부담할 수도 있습니다. 예를 들어 부동산을 매수할 때 양도자와 합의하여 양수자가 양도세를 부담하는 경우도 있습니다.

 

이 경우에는 매수자가 직접 양도세를 납부하게 됩니다.

 

 

 

양도 소득세 비과세 경우

 

 

아래는 1세대가 보유한 1주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세될 수 있는 경우와 관련된 내용입니다.

 

1. 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우, 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

2.만약 해당 주택이 도시지역 안에 있으면, 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 볼 수 있습니다.

 

3.하지만, 2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역에서 취득한 1주택의 경우, 양도소득세 비과세 요건이 추가되어 2년 이상 보유 외에도 2년 거주 요건을 만족해야 합니다.

 

4.2018년 기준 조정대상 지역은 전체 40곳으로, 서울시 전역, 부산시 해운대구 등 6개 지역, 경기도 지역 일부(과천시, 광명시, 성남시 등), 그리고 세종시가 포함됩니다.

 

5.2019년 1월에는 세법 후속 시행령 개정안이 발표되었으며, 이는 2021년부터 시행되었습니다. 개정안은 1가구 1주택 양도세 비과세 적용 기준이 기존의 취득 후 2년 보유에서 1주택이 된 이후부터 2년 보유로 더욱 강화되었습니다.

 

6.그리고 2021년 12월 8일에는 <소득세법> 개정안이 발효되어 양도 당시 실거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세에서 제외됩니다.

 

 

양도 소득세 감면

 

양도소득세는 일반적으로 부동산을 매매할 때 발생하는 세금으로, 매도자가 양도차익을 얻게 될 경우 해당 차익에 대해 과세됩니다. 그러나 일부 경우에는 양도소득세가 감면되거나 특별공제를 받을 수 있습니다.

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우, 감면요건을 충족할 때 양도소득세가 감면됩니다. 이 경우, 보유 기간에 따라 양도차익에서 연간 3%씩, 최대 30%까지 특별공제를 받을 수 있습니다. 

 

보유 기간의 기산일은 취득일로 적용되며, 2017년 1월 1일 이후 양도하는 건부터 해당 조건이 적용됩니다.

 

양도 소득세 중과

 

2017년에 발표된 부동산 대책으로 인해, 2주택 이상 다주택자가 조정대상 지역에서 주택을 팔 경우 양도소득세 중과세가 부활하게 되었습니다. 이 경우 세금 부담이 최대 2배까지 늘어나게 됩니다. 

 

조정대상 지역 내에서 양도차익을 얻을 경우, 2주택자와 3주택 이상자는 각각 10% 포인트와 20% 포인트가 가산되어 기본세율인 6~42%의 세율에 추가됩니다.

중과세 대상에서는 일부 예외 대상이 있으며, 수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억원 이하 주택은 제외됩니다. 

 

이밖에도 장기임대주택, 장기 사원용 주택(10년 이상), 상속받은 주택(5년 이내), 조세특례제한법 감면대상인 미분양과 신축주택 등은 양도세 중과 대상이 아닙니다.

2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책에 따라, 주택매매시 단기 양도차익을 환수하기 위한 조치로 2년 미만의 단기 보유주택 양도소득세율이 인상되었습니다.

 

이에 따라, 주택을 구입한 후 1년이 되기 전에 다시 매매할 경우 양도소득세율은 40%에서 70%로, 2년 미만에 팔 경우 60%로 상향 조정됩니다.

 

또한, 규제지역 다주택자의 양도소득세 중과세율도 2021년 6월 1일부터 기본세율에서 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 인상되어 부과됩니다.

양도 소득세 산정기준

 

 

양도소득세는 부동산을 매각하면 받는 금액에서 부동산을 취득할 때 지출한 비용, 세금 등을 공제한 후 나온 금액에 대해 부과됩니다. 

 

부동산의 종류, 보유 기간, 등기 여부 등에 따라 세율이 다르며, 정부의 부동산 규제 정책에 따라 세율이 수시로 변경되고 있습니다.

하지만, 8년 이상 경작한 농지를 매각하는 경우, 3년 이상 경작한 농지를 대토하는 경우, 농지의 교환 및 분합의 경우에는 양도소득세가 비과세가 됩니다.

 

 

양도 소득세 신고납부

 

양도한 부동산에 대해 양도일로부터 2개월 이내에 예정신고와 납부가 필요합니다. 예를 들어 2016년 7월 5일 잔금을 받았다면, 양도소득세 예정신고와 납부 기한은 2016년 9월 30일까지 입니다.

 

원칙적으로 양도시기는 대금청산일이지만, 대금청산일 이전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.

 

예정신고를 하지 않을 경우, 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과됩니다.

 

국내 주식을 양도한 경우에는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하고, 다음해 5월에 확정신고를 해야 합니다.

 

 

양도 소득세 확정신고

 

부동산 등을 양도한 경우, 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 예정신고하고 납부해야 합니다. 단, 당해 연도에 1건의 양도소득만 있는 경우 예정신고만 하면 됩니다. 

 

여러 건의 양도소득이 있는 경우에는 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 확정신고를 해야 하며, 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 

 

그러나 신고를 하지 않거나 납부를 하지 않으면 정부에서 결정하고 추가적인 무신고가산세와 납부불성실가산세를 부과합니다. 

 

국내 주식을 양도한 경우에는 주식 양도일이 속한 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하고, 다음해 5월에 확정신고를 해야 합니다.

 

 

양도 소득세 분할 납부

 

 

부동산 양도세를 납부해야 할 경우, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과 후 2개월 이내에 일부를 나누어 낼 수 있습니다. 

 

이 때, 납부할 세액이 2천만원 이하인 경우에는 1천만원을 초과하는 금액을 분할하여 납부할 수 있습니다. 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분할하여 납부할 수 있습니다.

 

 

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